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国家统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.8万亿元，同比下降8.5%；新开工5.7亿平米，同比降24.5%；竣工3.8亿米，同比增长20.5%；商品房销售面积6.7亿平米，同比降6.5%；销售额7.0万亿元，同比降1.5%；房企到位资金7.8万亿元，同比降11.2%。
平安观点：
投资继续承压，下半年压力犹存。上年低基数背景下，7月单月地产投资0.9万亿，同比降12.2%，连续3个月降幅超过10%；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降6.2%、6.8%、24.3%、45.7%。尽管上半年土地购置费同比降2.6%，但考虑前7月百城住宅类用地成交总价降26%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-7月施工面积同比降6.8%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至7.3%。销售承压及资金偏紧背景下，预计下半年投资压力犹存。
新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。7月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降25.9%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。
竣工延续改善，后续仍待政策发力。7月单月竣工4501万平、同比增33.1%，前7月累计同比增长20.5%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。近日住建部表示“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。参考乐居财经等统计，碧桂园、融创、绿地等22家房企2023年上半年合计交付115万套，较2022年上半年98万套明显增加，印证保交付工作逐见成效。不过考虑当前楼市成交低迷，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。
传统淡季加大销售压力，政治局释放积极信号。楼市热度持续回落叠加传统销售淡季，7月单月商品房销售面积、销售额分别同比降15.5%、19.3%，年初以来连续两个月降幅超过10%，单月销售面积0.7亿平米创2012年5月以来新低。分区域看，7月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中东部增速较上月明显下滑。7月政治局会议首次明确房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策措施。预计后续核心城市限贷、限购等优化政策有望出台。
到位资金与中长贷偏弱，降息打开LPR下调空间。7月单月房企到位资金同比降20.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降21.7%、23.5%、14.7%，与销售走弱趋势一致。7月住户部门中长期贷款减少672亿元，较上月（增加4630亿元）明显回落，同比减少2158亿元，意味着居民提前还款潮或在延续。8月1日央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，15日将1年期MLF利率从2.65%下调至2.50%，后续LPR与存量房贷利率调整值得期待。
投资建议：7月地产销售、投资继续走弱，开工延续疲软，同时个别大型房企信用风险引发市场担忧。在此背景下，7月政治局会议释放积极信号，8月央行超预期下调MLF利率，政策呵护市场态度明显，后续核心城市政策优化值得期待。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。
（来源：平安证券）
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